Vários serviços foram simplificados por meio da utilização de plataformas digitais, os denominados aplicativos, em contraposição ao modo tradicional que eram realizados.

Uma discussão que vem sendo travada no âmbito jurídico é sobre a locação de unidades em condomínios residenciais via aplicativo, como o Airbnb. Por meio desta plataforma digital qualquer pessoa pode se hospedar em um quarto ou imóvel por breve período de tempo. O interessado não utiliza o imóvel como numa pousada ou outra forma qualquer de hospedagem, mas sim, o imóvel todo, como na locação. O locatário ou hóspede, bem como o proprietário do imóvel, são avaliados e classificados para as próximas contratações. Os pagamentos são realizados por meio de cartão de crédito previamente cadastrado no aplicativo.

A locação por meio de plataforma digital não é proibida por lei, pois não há qualquer ilicitude no ato de locar o imóvel, muito menos no modo como as pessoas realizam esta contratação, ou seja, por meio eletrônico. A controvérsia se estabeleceu entre os proprietários de apartamentos e os condomínios residenciais, conforme motivos a seguir expostos.

Os proprietários dos apartamentos se baseiam no direito de propriedade, que contempla a possibilidade de locação desta unidade. Neste caso seria considerada uma locação por temporada, prevista na Lei n. 8.245/91 (Lei de locação para imóveis urbanos).

Os condomínios, no entanto, preocupam-se com a maior rotatividade de pessoas estranhas, interferindo no convívio cotidiano e colocando em risco a segurança de todos, pois passam a ter acesso, sem restrição, às áreas comuns. Além disso, entendem que não se trata de locação por temporada, mas sim de contrato de hospedagem, isto é, uma prática comercial na unidade, com nítida alteração da destinação residencial.

Os tribunais têm sido chamados a resolver a questão, pois há condomínios residenciais proibindo, por meio de convenção condominial, que os condôminos realizem locação por temporada de suas unidades, considerando os motivos acima apresentados. Os condôminos que descumprem à proibição ficam sujeitos à multa estabelecida na convenção de condomínio.

O tema está para ser decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que analisa o Recurso Especial n. 1.819.075. O referido recurso possui origem no Rio Grande do Sul, discutindo a possibilidade de dois proprietários de imóveis, autores da ação, locarem suas unidades por meio do aplicativo Airbnb. O relator do recurso, Ministro Luis Felipe Salomão, proferiu seu voto em 10/10/2019, posicionando-se contrário à privação do condômino quanto à locação de seu imóvel por curto período de tempo, desde que não se trate de atividade comercial.

Devemos aguardar a decisão final do STJ. De qualquer forma, os síndicos e condôminos em condomínios residenciais precisam discutir o tema e buscar soluções diante dessa nova realidade, a fim de atender aos interesses de todos os envolvidos.